Градостроительство.

Предисловие
Петер Штридер, сенатор (министр федеральной земли Берлин) градостроительства

С 1990 г. в Берлине была отремонтирована или модернизирована почти каждая вторая квартира.
Проведенная в этой связи санация крупнопанельных жилых домов не имеет исторических аналогов. И на сегодня в микрорайонах нашего города все еще проживает почти полмиллиона берлинцев. Это -
результат дальновидной политики, которая сделала ставку на идентификацию людей с тем местом, где они живут. Эта политика не ограничивалась одной лишь санацией квартир - не менее важную роль играют детские площадки, зеленые насаждения, социальная и экономическая инфрастуктура. Сейчас можно увидеть первые результаты этого интегрированного стратегического подхода. Если начало девяностых годов было отмечено ростом числа тех, кто стремился
съехать из таких микрорайонов, то на сегодня обстановка опять стабилизировалась. Однако обслуживание крупнопанельных жилых домов и впредь будет образовывать одно из главных направлений нашей работы. Программа "Реконструкция и санация восточной части Берлина"("Umbauprogramm Ost") предназначена для целенаправленного финансирования мероприятий, которые должны обеспечить соответствие между инфраструктурой и новыми запросами жителей, увеличить привлекательность жилой среды - или обеспечить снос ряда зданий там, где это целесообразно с градостроительной точки зрения. Для развития Берлина наличие недорогого жилья и впредь будет играть чрезвычайно
важную роль. Цель Берлинского сената (правительства федеральной земли Берлин) - удержать жителей в городе, не допустить чрезмерной застройки его окрестностей, обеспечить приемлемую транспортную обстановку. Считаем, что для достижения этих целей стоит прилагать серьезные усилия к созданию функционирующей и привлекательной жилой среды.

Как на сегодня живется в крупнопанельных домах
В Берлине насчитывается без малого два миллиона квартир, в том числе 270 тыс. - в микрорайонах массовой застройки, расположенных на восточной окраине города. В настоящее время почти половина жителей Восточного Берлина, то есть около 500 тыс. чел., проживает в этих микрорайонах, расположенных в Марцане (Marzahn), Хоэн-Шёнгаузене (Hohenschіnhausen), Хеллерсдорфе (Hellersdorf). Цель жилищно-строительной политики в ГДР, равно как и в случае микрорайонов Меркишес-фиртель (Märkisches Viertel) и Гропиус-штадт (Gropiusstadt) в западной части Берлина, состояла в строительстве комфортабельных квартир в традициях школы Баухаус (Bauhaus), которые были призваны сглаживать социальные различия. Первый микрорайон в восточной части города был возведен в Марцане. Это - самый крупный микрорайон Европы. За 1977 - 1987 гг. в Марцане было построено 60 тыс. квартир. В середине восьмидесятых годов возник микрорайон Хеллерсдорф. В 1989 г. 40 процентов жилого фонда в бывшей столице ГДР находилось в крупнопанельных домах. Стандарт этих домов, который был гораздо выше среднего и включал центральное отопление, лифт, балкон, ванную, делал их привлекательными и престижными. В результате возникло социальное смешение, которого на Западе в такой форме не существовало - дверь о дверь жили и рабочий, и профессор. После падения Берлинской стены в 1989 г. восточные берлинцы не пожелали покидать свои обжитые микрорайоны. Согласно опросу, проведенному в 1990 г., 60 процентов жителей Хеллерсдорфа были довольны своей жизнью в крупнопанельных домах. "В Марцане живется хорошо", - заявили 89 процентов жителей этого микрорайона в 1999 г. Административный район Берлина, который ныне называется Марцан-Хеллерсдорф, на сегодня насчитывает около 230 тыс. жителей.

Санация вместо сноса
Многочисленные крупнопанельные жилые дома требовали ремонта, хотя их построили всего несколько лет тому назад. В течение первых лет после падения Берлинской стены невысокое качество жилого фонда в микрорайонах обусловило необходимость реализации крупномасштабных ремонтных и модернизационных работ. В начале девяностых годов одно из основных направлений градостроительства как раз и состояло в санации и модернизации этих огромных поселений. Для федеральной земли Берлин это оказалось большим испытанием. В восточной части города опыт реконструкции таких зданий отсутствовал. В западной же части с начала восьмидесятых годов был накоплен некоторый опыт, который, однако, ограничивался микрорайоном Меркишес-фиртель. В октябре 1990 г. весь фонд бывшего жилищно-коммунального хозяйства ГДР (Kommunale Wohnungsverwaltung der DDR) был передан муниципальным жилищно-строительным компаниям (Wohnungsbaugesellschaften). На сегодня 165 тыс. квартир санированы полностью, 64 тыс. - частично. На очереди - еще 41 тыс. квартир. С 1990 г. на санацию крупнопанельных жилых домов было выделено не менее 3,5 млрд. евро. Согласно исследованию Берлинского сената, проведенному в 1992 г., средства, необходимые для санации и модернизации берлинских микрорайонов, составляют только 25 процентов от суммы, в которую бы обошлись снос и новое строительство соответствующего жилья.

Более высокое качество жизни
Для всех берлинских микрорайонов характерно, что они очень хорошо привязаны к системе общественного транспорта. Однако, как было отмечено после 1989 г., в этих микрорайонах имели место дефициты в области инфраструктуры жилой среды, а также в сфере услуг. Поэтому федеральная земля Берлин после 1990 г. в рамках программы неотложных мер сначала обеспечила усовершенствование жилой среды, чтобы предотвратить массовую миграцию жителей. Были созданы многочисленные зеленые насаждения и детские площадки. Жилищно-строительные компании взялись вместе с жителями за благоустройство дворов. Цель всех этих мероприятий состояла в том, чтобы поднять качество жизни в микрорайонах и "привязать" жителей к местам проживания. В октябре 1993 г. начался пилотный этап Программы содействия санации жилых домов массовой застройки (Programm zur Fіrderung der Gebäudesanierung für industriell gefertigte Wohnungen), а в 1994 г. - крупномасштабная санация крупнопанельных жилых домов в микрорайонах.

Берлинский сенат оказывал содействие работам по неотложной санации жилых домов, которая включала, например, ремонт бетонных конструкций и крыш, теплоизоляцию, изолирование окон, модернизацию коммуникаций, установку систем отопления с индивидуальными счетчиками. Были отремонтированы лифты, системы вентиляции, подвалы, ванные. Очень часто санация проводилась без выселения, так что приходилось прилагать дополнительные усилия, чтобы создавать для жильцов как можно меньше неудобств. На сегодня все строительные работы координируются таким образом, что внутренний ремонт квартиры - модернизация коммуникаций, санация ванной и системы отопления - занимает в среднем не более четырех - пяти дней.

Чтобы обеспечить конкурентоспособность крупнопанельных зданий на непростом берлинском рынке жилья, в целом ряде случаев наряду с санаций осуществляются дополнительные мероприятия, например, к домам пристраиваются балконы. В соответствии с желаниями и потребностями жильцов меняется планировка квартир. Промышленные методы строительства позволяют реализовать индивидуальные желания со сравнительно небольшими техническими затратами. Двухэтажные квартиры-мезоньеты, а также террасы или сады для квартир, расположенных на первом этаже, значительно увеличивают привлекательность жилья. Преимущество микрорайонов с крупнопанельными жилыми домами заключается прежде всего в сравнительно невысокой квартплате - например, в Марцане-Хеллерсдорфе она составляет от 3,75 до 4,25 евро за квадратный метр (без коммунальных услуг и отопления). Кроме того, жилищно-строительные компании предлагают целый ряд услуг, которые также призваны сделать проживание в микрорайонах более привлекательным. Например, в ряде многоэтажных жилых домов на площади Елена-Вейгель-плац (Helene-Weigel-Platz) в Марцане работают консьержи, которые не только обеспечивают более высокий уровень безопасности для жильцов. Они также принимают посылки, хранят ключи, ухаживают в отсутствие жильцов за их цветами или домашними животными.

Пестрые фасады
Значительные средства были вложены во внешнее оформление санированных фасадов. Их новый вид, нередко очень пестрый и нестандартный, помог преодолеть предубеждения против "скучных и серых" крупнопанельных домов. Однако новые, иногда резкие и вычурные фасады пришлись по душе не всем жильцам и застройщикам. Поэтому в Марцане с 1994 г. существует специальный совет из представителей Берлинского сената, районных властей, жилищно-строительных компаний и строительных предприятий, которые вместе обсуждают и утверждают санационные концепции. Хеллерсдорфские власти еще в 1992 г. поручили частной фирме разработать градостроительную концепцию, обеспечивающую интеграцию всех задач и мероприятий в единый стратегический замысел. В 1994 г. Берлинский сенат распорядился о разработке генерального градостроительного проекта, который доложен обеспечить координацию внешней санации крупнопанельных жилых домов.

Кредиты под невысокие проценты
Финансирование работ по санации крупнопанельных жилых домов было обеспечено за счет недорогих кредитов Берлинского инвестиционного банка (Investitionsbank Berlin) и Германского банка реконструкции и развития (Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)), а также за счет налоговых льгот, которые предоставлялись жилищно-строительным компаниям. Санационные кредиты банка KfW составляли до 250 евро на квадратный метр. Частные инвесторы, которые приобретали жилой фонд у жилищно-строительных компаний, также могли использовать такие кредиты. На сегодня жилой фонд в крупнопанельных домах превратился в интересный объект для отечественных и зарубежных инвесторов. Например, в 2001 г. один из американских пенсионных фондов приобрел и санировал ряд крупнопанельных домов, насчитывавших около 3,3 тыс. квартир и 115 магазинов. В дальнейшем этот фонд предполагает приобрести еще 2,2 тыс. квартир. Общая цель федеральной земли Берлин и жилищно-строительных компаний состоит в приватизации санированных квартир посредством их продажи жильцам.

Берлинский центр по вопросам микрорайонов
На сегодня в мире не существует образцов или концептуальных идей для крупномасштабной санации целых микрорайонов, как это имеет место в Берлине. Поэтому санация крупнопанельных жилых домов в Берлине носит модельный характер для других регионов и стран, где существуют аналогичные проблемы. В первую очередь это касается стран Центральной и Восточной Европы, но и в Западной Европе есть микрорайоны, где может пригодиться берлинский опыт. В Берлине крупнопанельные жилые дома удалось интегрировать в рыночную экономику и свободный рынок жилья за десять лет. Полученный в этой связи опыт и реализованные концепции собраны в так называемом Берлинском центре по вопросам микрорайонов (Kompetenzzentrum Groпsiedlungen Berlin). Эта организация оказывает консультативные услуги отечественным и зарубежным жилищно-строительным компаниям, коммунальным структурам по вопросам, связанным с микрорайонами с крупнопанельной застройкой.
E-Mail:  Kompetenzzentrum@wogehe.de
www.stadtentwicklung.berlin.de

Берлинские жилищно-строительные компании (выборка):
Многочисленные берлинские учебные заведения предлагают курсы по подготовке и повышению квалификации сотрудников call-центров, в том числе

• DEGEWO Deutsche Gesellschaft zur Fіrderung des Wohnungsbaus www.degewo.de
• GESOBAU (Pankow, Weiпensee) www.gesobau.de
• GEWOBAG Gemeinnützige Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin www.gewobag.de
• HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH (Hohenschіnhausen, Lichtenberg) www.howoge.de
• KжWOGE Kіpenicker Wohnungsgesellschaft mbH www.koewoge.de
• MEGA Entwicklungs- und Gewerbeansiedlungs AG www.mega-ag.de
• STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH www.stadtundland.de
• WBM - Wohnungsbaugesellschaft Mitte www.wbm.de
• WOGEHE Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf mbH www.wogehe.de
• Wohnungsbaugesellschaft Marzahn